2019房价有望进一步趋稳，但不排除微幅下跌可能

　　调控政策将继续保持稳定

　　2018年3月，政府工作报告进一步强调“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，继续实行差别化调控。7月，中央政治局会议要求下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。这两次会议确定了全年房地产调控的政策基调。虽然在年末的中央政治局会议没有提到房地产，说明房地产调控达到了预期目标，房地产去库存任务已经完成，房价也已经稳中有降。

　　由于当前房地产市场预期尚未完全稳定，部分热点城市市场压力仍然较大，房地产调控政策在未来一段时间内保持稳定的概率较大，不会轻易发生改变。

　　总体来看，2018年，房地产市场在“房住不炒”和“租购并举”的基调下，市场调控政策密集出台，调控政策体系不断完善。中央政府层面上更加注重深化基础性关键制度改革，深入推进住房制度改革，优化住房和土地供应结构，完善基本住房制度体系，加快建立健全长效机制，同时进一步强化金融监管和风险防控，加快住房租赁体系建设，加强对市场秩序的监管。

　　地方政府则延续2016、2017年因城施策的调控风格，在继续深化调控的同时，更加注重强化市场监管，坚决遏制投机炒房，保障合理住房需求。由于短期调控政策取得初步成效，各地政府正在加快供给结构调整，通过大力发展租赁市场和建设共有产权住房等保障性安居住房，扩大有效供给、提升各层次需求的保障水平，为中长期市场供求平衡积累基础。

　　市场预期已经发生根本转变

　　根据大数据房价指数（BHPI）2018年10月的监测结果显示，142个样本城市房价平均环比下跌0.296%。房价环比上涨的城市为58个，比6月减少61个，占样本数的40.8%。这说明，全国房地产市场整体退热，短期内一二线城市房价稳中略降，三四线城市涨速进一步下降。少部分房价虚高严重的二三四线城市可能进入风险释放区域。

　　中指百城房价指数显示，在2018年三四季度的交接期，房价走势出现了明显的变化：9月，中指百城房价样本城市中有18个城市出现新房价格环比下跌，数量明显增加；11月，中指百城房价单月环比涨幅为0.27%，涨幅明显回落，更是有31个城市出现新房价格下跌。

　　国家统计局11月70个城市数据显示，一线城市北京、上海、广州、深圳分别下降0.6%、0.1%、0.3%和0.2%。31个二线城市二手房环比涨幅与10月持平。35个三线城市二手房价格上涨0.4%，涨幅回落0.1%。

　　由此可见，目前市场房价上涨预期已经发生了根本性转变，这种转变是受多种因素共同作用的结果。从2016年至今中央抑制房价上涨的决心没有发生改变，住房调控政策保持了持续性与稳定性。尤其是今年7月中央政治局会议释放出的“坚决遏制房价上涨”，则给了各类市场主体明确的政策信号，推动了市场预期的明显转变。同时，中国经济仍处于下行周期，经济增速低位徘徊，国房景气指数近期见顶回落，房地产经过这一轮快速上涨之后，市场价格在达到高位之后必然引起供求关系的调整。

　　在当前政策稳定的前提下，2019年房地产价格有望进一步趋稳，但不排除微幅下跌的可能。部分之前涨幅过大的城市房价将延续调整态势，特别是热点城市的二手房价会率先出现变化；而由于棚改货币化政策的退出、市场供应不断扩大的影响，三四线城市的市场难度会进一步加大，房价上行动力也会明显减弱，部分无人口和产业支撑的三四线城市有可能会面对较大的回调压力。

　　市场下行倒逼房企转型发展

　　2019年，市场会延续下行态势，行业发展面临更严峻挑战。在需求端，房地产调控政策进一步稳固预期，商品房销售面积将高位回落。具体来看，一线城市销售面积降幅逐渐收窄，不排除个别城市有稳中小幅回升的可能；二线城市分化显著，各地市场表现取决于限购限贷政策能否适度放松，整体销售规模或有小幅调整，三四线市场需求支撑相对薄弱，销售面积下行压力较大。在供应端，受限于销售规模下行影响，房企开工积极性将明显减退，同时销售回款降速也将制约房地产投资。预计2019年新开工、投资均有小幅回落的可能。

　　对于房地产企业来说，是困难也是机遇。短期内应积极发掘有销量的城市加快营销，但同时要注重项目规模可控性，防范大体量项目带来的去化风险。长期来看，中国房地产企业未来的竞争可能是模式的创新。因为城镇化还将继续推进，传统地产投资模式无法再适应新时代的变化，必须开展城市综合运营模式。房地产企业要改变视野和立足点，不再局限于地产开发，而应注重项目的整体运营。

　　从战略层面来讲，就是要坚持综合性的发展导向，以地产开发为载体，引入大量产业服务机制和产业内容，全面整合都市圈经济、社会、民生、商业、人文等资源，实现从开发到服务、从房子到生活的理念升级。从国外经验来看，房企通过综合开发运营商、转型为REITs上市、专业化服务运营商等模式实现转型升级，业务重心将从前端开发向后端服务和资产管理转移。因而，中国房企也必须转变粗放的地产开发模式，强化运营能力，实现产业转型升级和高质量发展。